Adwokat Warszawa - Analiza (sprawdzenie) umowy deweloperskiej | Umowa deweloperska, a umowa przedwstępna
85
single,single-post,postid-85,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,qode-theme-ver-6.1,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.5,vc_responsive

Umowa deweloperska, a umowa przedwstępna

adwokat obsługa nieruchomości warszawa

11 Lis Umowa deweloperska, a umowa przedwstępna

Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, raczej nie ma problemów z rozróżnieniem umowy deweloperskiej od umowy przedwstępnej, gdyż każda z tych umów posiada własne, odrębne regulacje i cechy charakterystyczne tylko dla danej umowy.

Umowa deweloperska uregulowana została w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli w tzw. ustawie deweloperskiej. Na podstawie wskazanej umowy, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nabywca płaci deweloperowi za nieruchomość praktycznie całą jej cenę przed zawarciem umowy przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości, natomiast deweloper ma budynek wybudować, a następnie wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na nabywcę. Umowa deweloperska ma zatem za przedmiot nieruchomość, która fizycznie jeszcze nie istnieje, a okres między zawarciem umowy deweloperskiej, a umową przenoszącą własność jest zwykle dość długi. Podkreślić należy, iż umowa deweloperska uregulowana na gruncie wskazanej ustawy odnosi się tylko do budynków mieszkalnych, zatem, mimo iż zazwyczaj wskazanego terminu używamy również w stosunku do umów o budowę lokali usługowych bądź garaży, faktycznie jednak umowy te nie będą podlegały reżimowi prawnemu wskazanej ustawy.

Natomiast umowa przedwstępna regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego, i istotą tej umowy jest zobowiązanie jednej strony lub obydwóch stron do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co oznacza, że w przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu, umowa ta powinna zawierać oznaczenie jaki lokal jest jej przedmiotem, najczęściej ten lokal już jest bowiem wybudowany i ma uregulowany stan prawny, oraz zobowiązanie do zawarcia właściwej umowy w przyszłości. W związku z zawarciem umowy przedwstępnej kupujący zazwyczaj zobowiązany jest do wpłacenia zaliczki lub zadatku na poczet ceny nabycia nieruchomości, natomiast pozostała kwota uiszczana jest już po sfinalizowaniu transakcji. Strony w umowie przedwstępnej ustalają również termin w ciągu którego zostanie zawarta między nimi umowa przyrzeczona, a więc przenosząca własność nieruchomości. Z reguły termin ten określany jest na kilka miesięcy.

Jak już zostało to powyżej wskazane, umowa deweloperska na gruncie obecnych przepisów odnosi się tylko do lokalu mieszkalnego, w praktyce jednakże termin ten jest potocznie używany również przy zawieraniu umów dotyczących inwestycji innego rodzaju. Problem pojawia się zwłaszcza, gdy w odniesieniu do np. lokalu biurowego, którego budowa i przeniesienie prawa własności nie są objęte przepisami ustawy deweloperskiej, zostaje zawarta umowa pt: „Przedwstępna umowa deweloperska”, lub inna umowa o podobnie brzmiącej nazwie, gdyż z samej nazwy nie wynika co jej autor miał na myśli, a właściwie jaką umowę chciał zawrzeć- deweloperską czy przedwstępną.

Wskazanym problemem zajął się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt: II CSK 575/12, który stał się bardzo pomocny przy interpretowaniu tego rodzaju umów. Sąd Najwyższy przede wszystkim podkreślił, że o charakterze danej umowy nie przesądza jej nazwa, czyli, że jeśli umowa została zatytułowana umowa przedwstępna to jest to na pewno umowa o której stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, lecz treść łączącego strony stosunku zobowiązaniowego. Identyfikacja rodzaju umowy winna opierać się również na ogólnym celu zawieranej umowy oraz zgodnym zamiarze stron w tym zakresie. Przedwstępna umowa zawarta z deweloperem, na gruncie której został wydany przedmiotowy wyrok Sądu Najwyższego, zawierała w sobie cechy charakterystyczne zarówno dla umowy przedwstępnej, jak i dla umowy deweloperskiej, co wywołało spore problemy przy jej interpretacji. Sąd Najwyższy po rozważeniu wszystkich zapisów zawartych w przedmiotowej umowie, doszedł do przekonania, iż skoro zawarte w niej zostały uregulowania pochodzące niejako z dwóch umów, to w istocie umowa zawarta przez strony nie jest umową przedwstępną, lecz umową, która ma samodzielny charakter.

Zaznaczyć należy, iż będąca przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego umowa, zawarta została jeszcze przed wprowadzeniem do systemu prawnego zapisów ustawy deweloperskiej, czyli zanim stworzono legalną definicję umowy deweloperskiej, jednakże na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, dotyczących swobody zawierania umów, konstruowanie umów na kształt obecnych umów deweloperskich było wówczas jak najbardziej możliwe, dlatego Sąd wskazał, iż umowa łącząca strony faktycznie była umową deweloperską. Przeprowadzona przez Sąd interpretacja i płynąca z tego zasada jest bardzo istotna dla wszystkich, którzy zdecydowali się na współpracę z deweloperem, zwłaszcza jeśli nie dotyczą ich zapisy ustawy deweloperskiej, uznanie bowiem, że zawarta z deweloperem umowa nie jest w istocie umową przedwstępną, powoduje, że w razie niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy, deweloper będzie zobowiązany do naprawienia szkody, jaka w związku z tym powstała.

No Comments

Post A Comment