Adwokat Warszawa - Analiza (sprawdzenie) umowy deweloperskiej | Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieuzyskania kredytu.
12
single,single-post,postid-12,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,qode-theme-ver-6.1,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.5,vc_responsive

Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieuzyskania kredytu.

025130483

06 Cze Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieuzyskania kredytu.

Zgodnie z definicją ustawową, umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Innymi słowy, deweloper sprzedaje daną nieruchomość, a nabywca jest zobowiązany za nią zapłacić.

Umowa deweloperska, z uwagi iż dotyczy bardzo kosztownych inwestycji jak dla zwykłego konsumenta, została przez ustawodawcę dość szczegółowo uregulowana w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie ustawą deweloperską, aby należycie zabezpieczyć interesy konsumenta decydującego się na współpracę z deweloperem w zakresie zakupu własnego mieszkania lub domu. We wskazanej ustawie znajdziemy m.in. obowiązki jakich deweloper musi dopełnić na etapie zawierania umowy deweloperskiej, jak również w jakich przypadkach nabywca ma prawo od umowy deweloperskiej odstąpić, nie ponosząc z tego tytułu praktycznie żadnych konsekwencji. Odstąpienie od umowy deweloperskiej będzie zatem możliwe np. gdy umowa nie zawiera obligatoryjnych elementów, które przewiduje ustawa, jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, lub gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy. Katalog przyczyn odstąpienia od umowy przez nabywcę, który został przewidziany przez ustawodawcę, nie reguluje niestety sytuacji w której nabywca podpisał już umowę z deweloperem, jednakże z uwagi na fakt, że nie otrzymał on kredytu mieszkaniowego, umowa nie może zostać sfinalizowana. Co więc nabywca powinien zrobić w takim przypadku?

Jak już zostało to powyżej wskazane, ustawa deweloperska chroni przede wszystkim konsumentów, a więc nabywców lokali mieszkalnych, dlatego zawarte w niej przepisy mają charakter semidyspozytywny, co oznacza, że żadne postanowienia umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą nie mogą być mniej korzystnej niż regulacje przewidziane w ustawie, a więc deweloper nie może np. pozbawić nabywcę prawa do odstąpienia od umowy z powodu zaistnienia przesłanki wskazanej wprost w ustawie. Taka konstrukcja przepisów pozwala jednakże na zawarcie w umowie deweloperskiej zapisów, które są dla nabywcy korzystniejsze niż te wynikające z ustawy, a zatem w umowie mogą znaleźć się uregulowania, które będą uprawniały nabywcę do odstąpienia od umowy również z innych przyczyn, niż te wskazane przez ustawodawcę, co jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, które dopiero po zawarciu umowy z deweloperem starają się uzyskać środki na zakup mieszkania. Pamiętać należy, że odstąpienie od umowy deweloperskiej z powodu nieuzyskania kredytu mieszkaniowego będzie możliwe tylko w przypadku, gdy taki zapis znajdzie się w umowie, a więc już na etapie wstępnych negocjacji z deweloperem, gdy wiemy, że środki na zakup mieszkania będziemy starali się pozyskać z banku, należy ten problem poruszyć i dążyć, aby zapis o prawie odstąpienia od umowy z innej przyczyny niż wskazana w ustawie, znalazł się w finalnej umowie. Niezawarcie takie zapisu w umowie niestety spowoduje, że rozwiązanie umowy z deweloperem wcale takie proste nie będzie i najpewniej zaistnieje konieczność poniesienia kar umownych. Deweloperzy zazwyczaj zgadzają się jednak na takie rozwiązania i w umowach zawierane są zapisy uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy, gdy kredyt nie zostanie udzielony, gdyż większość mieszkań finansowanych jest ze środków udzielonych w ramach kredytu, a banki z reguły nie rozpatrują wniosku kredytowego dopóki nie zostanie przedstawiona umowa o zakup mieszkania.

Jednakże, aby skorzystanie z prawa do odstąpienia od umowy z powodu nieuzyskania kredytu na mieszkanie był możliwe i prawnie skuteczny, poza samym zapisem w umowie przewidującym takie uprawnienie, konieczne jest jego poprawne sformułowanie. Negocjując z deweloperem zawarcie w umowie takiego zapisu, warto zwrócić uwagę na to w jakim dokładnie przypadku prawo odstąpienia będzie przysługiwać, a więc czy wystarczy, że jeden bank odmówi udzielenia kredytu czy powinno to zrobić kilka placówek, w jakim terminie odstąpienie od umowy będzie możliwe oraz czy w związku z odstąpieniem konieczne będzie dopełnienie jakichś dodatkowych formalności, jak np. przedłożenie dokumentów lub zaświadczeń z banku. Ryzykowne jest również zawarcie w umowie klauzuli mówiącej o odstąpieniu od umowy przez nabywcę, że prawo to przysługuje nabywcy tylko, jeśli nieuzyskanie kredytu nie nastąpiło z jego winy, a więc, że kredyt nie został udzielony nie z przyczyn leżących po stronie nabywcy, lecz z jakichś innych, obiektywnych powodów. Interpretacja takiego zapisu może być wręcz dowolna, gdyż zostawiona w nim została bardzo duża swoboda, zatem może okazać się, że pomimo stosownej klauzuli w umowie, odstąpienie od niej nie będzie wcale możliwe. Z zasady nie stosujemy zatem w umowach sformułowań niejasnych, na gruncie których można tworzyć nieskończoną polemikę, gdyż najpewniej spór powstały na tle takich zapisów będzie musiał rozstrzygnąć sąd, a to oznacza dużo straconego czasu i brak gwarancji, że sąd podzieli nasz punkt widzenia.

No Comments

Post A Comment