Adwokat Warszawa - Analiza (sprawdzenie) umowy deweloperskiej | Księga wieczysta – jak się nią posługiwać i co z niej wynika?
62
single,single-post,postid-62,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,qode-theme-ver-6.1,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.5,vc_responsive

Księga wieczysta – jak się nią posługiwać i co z niej wynika?

księga wieczysta

06 Paź Księga wieczysta – jak się nią posługiwać i co z niej wynika?

Księgi wieczyste są rejestrem publicznym w którym ujawniony jest stan prawny danej nieruchomości, a więc np. kto jej właścicielem lub czy nieruchomość została obciążona jakimś ograniczonym prawem rzeczowym. Z uwagi na swą treść księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każda osoba może zapoznać się z treścią danej księgi wieczystej, a w związku z tym, nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w niej zawartych. Od kilku lat dostęp do ksiąg wieczystych i zapoznawanie się z ich treścią, możliwe jest również w sposób elektroniczny poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, nie jest zatem konieczne każdorazowe udawanie się do sądu rejestrowego, aby jakąś księgę wieczystą przejrzeć, gdyż można to zrobić siedząc w domu przed komputerem – adres strony https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do

Poza jawnością, księgi wieczyste charakteryzują się jeszcze kilkoma innymi zasadami, z których płyną bardzo istotne konsekwencje. I tak, przyjmuje się, że stan prawny ujawniony w księgach wieczystych jest zgodny ze stanem rzeczywiście istniejącym, czyli, że istnieje tzw. domniemanie zgodności wpisów ze stanem prawnym. W praktyce oznacza to, że jeśli jakieś prawo jest wpisane do księgi wieczystej to przyjmuje się, że ono faktycznie istnieje, a wykreślone nie istnieje i jedynie, gdy zostanie udowodnione coś przeciwnego to domniemanie to zostaje obalone. Księgi wieczyste charakteryzują się również rękojmią wiary publicznej, a więc jeśli istnieje niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a stanem rzeczywistym, to osoba działająca w oparciu o treść księgi wieczystej będzie niejako chroniona treścią tego wpisu, gdy dokona czynności prawnej z osobą uprawnioną według księgi, co oznacza, że jeśli zakupimy nieruchomość od osoby, która w księdze wieczystej wpisana była jako właściciel, to my faktycznie tę nieruchomość nabywamy, nawet jeśli później okaże się, że wpis był nieaktualny i faktycznym właścicielem była inna osoba. Ponadto, wpisanie do księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego, np. użytkowania lub służebności, powoduje, że prawa to nabywa pierwszeństwo przed takimi samymi prawami, które nie zostały wpisane do księgi. Pierwszeństwo praw wpisanych daje zatem gwarancję, że roszczenie wpisane w księdze wieczystej będzie w pierwszej kolejności zaspokajane.

Księga wieczysta składa się z działów, natomiast każdy dział odnosi się do innych kwestii i wpisów. Na początku każdego działu księgi wieczystej znajdują się informacje dotyczące wzmianek, a więc ich numer, data zamieszczenia i wykreślenia oraz omówienie wykreślenia. Natomiast na końcu każdego działu zawarte są informacje dotyczące wniosków oraz dokumentów na podstawie których dokonano wpisów w danym dziale. Wpisy obowiązujące prezentowane są na białym tle, natomiast wykreślone na szarym. Zaznaczyć jednak należy, iż możliwość zapoznania się z wpisami wykreślonymi oraz dokumentami, które stanowiły podstawę do wykreślenia danego wpisu, a także z wnioskami w wyniku których dokonano wykreślenia, możliwe jest jedynie wówczas, gdy zapoznajemy się z zupełnym odpisem księgi wieczystej, księgę wieczystą można bowiem przeglądać niejako w dwóch formach, jako aktualny wyciąg bądź zupełny.

Przed działami znajduje się tzw. „Okładka”, która zawiera ogólne informacje, takie jak numer księgi wieczystej, dane dotyczące sądu oraz wydziału prowadzącego daną księgę wieczystą. Dział I to „Oznaczenie nieruchomości” oraz „Spis praw związanych z nieruchomością”, a więc znajdziemy w nim informacje dotyczące oznaczenia lokalu bądź nieruchomości, oznaczenie działki ewidencyjnej, dane dotyczące położenia nieruchomości oraz opis praw związanych z własnością nieruchomości, np. prawo przechodu przez nieruchomość sąsiednią bądź opis udziału w nieruchomości wspólnej. Z działu II zatytułowanego „Własność”, dowiemy się kto jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem wieczystym danej nieruchomości, a także w jakiej wysokości są poszczególne udziały współwłaścicieli i komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli chcemy dowiedzieć się czy na nieruchomości są ustanowione jakieś ograniczone prawa rzeczowe to powinniśmy zajrzeć do działu III- „Prawa, roszczenia i ograniczenia”, w którym ujawnione jest komu względem danej nieruchomości przysługuje prawo służebności, użytkowania, prawa odkupu lub pierwokupu, a także osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis zabezpieczone. W dziale IV, zatytułowanym „Hipoteka” znajdziemy, jak sama nazwa wskazuje, dane dotyczące hipoteki lub roszczenie o ustanowienie hipoteki oraz dane ewentualnego wierzyciela hipotecznego. Zapisy zawarte w tym dziale cieszą się największym zainteresowaniem ze strony osób, które planują kupić daną nieruchomość, gdyż pamiętać należy, iż hipoteka ustanawiana jest na nieruchomości, a nie jest przypisana właścicielowi, jeśli więc kupimy nieruchomość obciążoną hipoteką, a poprzedni właściciel zaprzestanie spłacania kredytu hipotecznego, to niestety pokrycie długu hipotecznego nastąpi ze środków uzyskanych ze sprzedaży już naszej nieruchomości, należy więc zawsze i bezwzględnie sprawdzać zapisy tego działu, jeśli decydujemy się na zakup nieruchomości.

No Comments

Post A Comment